虽然京城地产商一直信誓旦旦“房价肯定不会降”，但自从去年“金九银十”的神话破灭以后，国庆黄金周，成为所有地产商企望收获的一周，因此，打折、优惠或送装修、家私家电、管理费等营销手法纷纷出炉，各家都想在这种“明优惠暗降价”的营销手段中捞取最大的实惠。

　　黄金周促销花样百出

　　今年国庆虽然没有楼盘直接喊出降价，但打折、优惠等变相降价则满天飞了。例如鑫兆雅园在10月7日前推出原价九八折；莲香园一次性付款九七折，按揭九八折；天伦锦城是前10名购房者九二折，第11至40名九四折，第41至100名九六折；嘉和人家一次性付款九七折，按揭九八折；而位于宣武门的庄胜二期东区甚至拿出100套七折房来吸引消费者。就连一直以追求产品品质为目标的珠江骏景也不甘寂寞，10月1日至10月13日，正常付款折扣(一次性付款九八折，商业贷款九九折。)+额外两个点折扣+抽取“超级连环奖上奖”机会。一等奖一个，相当于总房款三个点的“个性化装饰基金”；二等奖两个，相当于总房款一个点的“个性化装饰基金”。

　　不过，目前许多消费者都觉得打折销售中的水分太多，有的项目为了造成打折销售的现象，而将价格较原价抬高，结果折后的价格甚至较实际原价还要高。为了平息消费者的疑虑，一些项目干脆推出低价房(特惠房)如位于宣武区广外大街的蝶翠华庭推出90套特惠房(最低4500元／平方米，最高6600元／平方米)；刘家窑桥东南的正邦嘉园，不仅在13层至19层在原价的基础上减100元／平方米(限拆迁户)，而且还给一定的折扣，一次性付款九六折，商业贷款九七折，公积金贷款九八折。另外，国庆期间像未来假日花园这样免一年物业费，靠送东西来吸引消费者的更是层出不穷。

　　北京楼价在悄悄地降

   其实，除了早些时候万科王石断言楼价将降20%左右，以及信达行邓智仁揭秘“北京房价正在降”，目前还没有其他的开发商敢站出来承认自己的项目在降价，但实际上今年以来，京城的总体楼价确实有所回落。据北京市统计局最新统计数据显示，1至8月，本市累计销售各类商品房428万平方米，其中住宅411.2万平方米。截止到8月底，本市商品住宅每平方米平均售价比去年降低近130元。不过，统计局有关人士将此归集于中、低价房的大量入市。数据表明，随着今年危旧房改造速度的加快，今年1至8月全市城八区拆除房屋面积总量达127.3万平方米，其中危房51.6万平方米，动迁居民4.5万户，危房改造的快速发展带动了城近郊区房地产的开发和大量中低价位的住房需求，对销售结构产生了明显的影响，

从而带动了平均房价的降低。

销售增势趋缓值得关注

　　日前，记者从北京市发展计划委员会了解到，今年北京固定资产投资增速已经有所回落，4月以来，全市房地产投资增幅从55.6%逐月下滑至28.2%，预计今年全年固定资产投资增长在15%左右。同时商品房的销售增长也呈下降趋势，2001年1至8月，房地产竣工面积为380万平方米，销售面积为379.6万平方米，二者之差仅为0.4万平方米；今年1至8月，房地产竣工面积为497.4万平方米，销售面积为428万平方米，二者之差达到69.4万平方米。从这一角度来看，供需矛盾与去年相比有加大的趋势。随着竣工面积的不断加大，供需矛盾将更加明显。巨量的竣工面积将对北京房地产市场的需求能力形成严峻的考验，北京房地产市场已不再是高枕无忧。国家统计局房地产处处长贾海认为，商品房销售增势趋缓应该引起各方面的关注，销售增势趋缓的直接原因是房地产开发投资快速增长，投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格特别是住宅的价格偏高，居民的有效需求不足。另外目前房改政策没完全到位，中低收入家庭买房的能力受到影响，有效需求不足的局面没有根本改变，同时商品房售后服务问题不少，影响购房者的消费信心。

　　降价不能解决一切

如今无论是家电、汽车还是房屋，降价似乎已经成为各行各业抢占市场份额的一个最有效的武器。对于越来越多房屋空置面积，许多地产商更是将打折、降价作为自己的“救命稻草”。但房屋毕竟不同于其他的商品，而是属于非日常消耗品，不会几年来买买又换换。价格战打下去的后果就是所有楼盘都打出只留成本的“低价”，到那时，买家选择哪套房子的决定因素最终还是要回到房子本身，可居住性、舒适性、实用性上的竞争还是要回到原点。特别是前几年一大批赶上福利分房列车的消费者，深知房屋品质对生活的重要性，这些潜在的二次置业消费群体，对于改善居住条件的需求则更高。

另外，目前市场上成型的房地产产品，不会是发展商近一两月才突发奇想要建的，绝大多数是一两年内就已经策划好到今天才执行的。业内人士认为，开发一个项目，即要看市场，又不能全跟着市场跑，尽量对本区域其他项目的运作多些了解，尽量做到产品定位准确，步骤节奏调整恰当，产品优秀，这才是决定今天出来的产品是否具有竞争力的关键