通胀上升、负利率，利好楼市。这是香港人的传统智慧，也是房地产中介劝诱人们入市买楼的重要依据。

　　然而今天香港的形势是，不仅通胀上升，而且增长放缓。这种情况目前在全世界几乎是共通的，即所谓滞胀。上一次出现滞胀，是上世纪八十年代初的事情，相信目前在一线上活跃的中介们，当时多数连小学都未毕业。

　　此轮通胀的一个重要特点，是全球性、互动性。负责治理通胀的各国央行的权限、职责和动机，却是以国家为单位的。全球性的通胀现象和以国家为主体的治理平台，出现着严重的错位。同时，此轮通胀基本上属成本拉动型，是由能源价格、粮食价格飙升引起的。央行传统的货币紧缩政策工具(如利率、信贷收缩)，对抑制成本性价格上涨未必有效，至少是事倍功半的。这两个原因使笔者相信，此轮通胀可能不会轻易大幅回落，央行在反通胀上，政策风险颇大。

　　香港面临的挑战，更多是“胀”的问题。食品通胀居高不下，甚至仍在加速。租金近来出现暴涨，势必成为下一阶段最大的CPI上涨动力。今年工资增幅介乎5-7%，为十年来最高，而此尚未计入打工仔跳槽一般获得的20-30%加薪幅度。内需因素在沉寂十年之后，重新成为香港通货膨胀的主力。笔者认为，即使计入免差饷，港府对CPI 3.4%的预测是绝对的低估。

　　货币因素是通胀的第二大源头。人民币不断升值，美元/港币不断贬值，对凡事靠入口的香港构成沉重的入口通胀压力。香港的联系汇率，因美元的急贬和通胀的上升而受到质疑。但是以目前的政治环境，加上北京/港府的心态，笔者相信港币与美元脱钩在近期内并无可能。港币的基础面因素，不是以汇率形式而是以物价形式体现出来。香港的通货膨胀应该会持续相当的时间。

　　全球的利率环境正在发生改变。随着通胀的重临和加息预期的加强，债券市场短期利率上扬，LIBOR也上扬。笔者认为，除非通胀大幅恶化，联储短期未必加息，不过将因次贷危机而下调的息口收回一部分，应该只是时间的问题。估计明年年底前，美国联储利率会上升50-100基点。

　　香港的银行并没有大量购入美国次贷金融产品，因此受次贷危机的冲击较小，账面比较健康。但是随着LIBOR的回升，HIBOR也出现反弹，资金成本增高。按揭利率上升，势在必行。按揭市场竞争程度，将决定究竟是优惠利率(prime rate)上升，还是银行优惠(mortgage discount)减少，不过可能两者都需要调整。明年年底前，笔者看优惠利率上升50-75基点，银行优惠再减少50基点，实际按揭利率增加一厘以上。

　　近几年楼价的激升，使得可承受能力(affordability)下降。但是租金与月度供楼金额相比，天秤在移向买楼。笔者认为香港楼市的购买力，近期以用家为主，中小单位价格变化可能十年来首次跑赢豪宅。全年楼价升幅，相信介乎0-5%之间，不过以最近的加薪放缓来看，楼价不升的可能性大过升幅5%的可能性。

　　(本文原载于经济通，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议)