作为一个来京打拼20年的香港人，黄炽基的口音已经很“北京”了，字正腔圆。从操盘东方广场、王府饭店商业、中关村(000931,股吧)购物广场等商业项目的历练中，他早已成为一个地道的北京商业通。在北京高端商业的招商运营方面，黄炽基是北京商业地产代理商少有的公认的成功操盘手。2008年8月，他正式成为九洲远景置业（管理）有限公司合伙人。

　　中国房地产报：在您看来，商业地产相比住宅、别墅等物业类型，对发展商而言，特有的存在价值是什么？

　　另外，商业地产的运营模式决定了它能够给当地政府带来持续的资金，每个月都会纳税，真正帮当地政府解决财政问题。所以对于发展商而言，除了公寓、写字楼、别墅等物业形态之外，发展商业地产起到一个扎根的打基础作用，持有高端商业项目的开发商要想再获取好的项目相对容易。

　　中国房地产报：国内的高端商业市场处于一个什么样的发展阶段，发展中存在哪些问题？

　　黄炽基：国内的高端商业还处在发展中的阶段，距离成熟期还比较远。国内发展商对商业物业的认识还存在一定偏差。比如一个综合性项目中，发展商往往把商业放到最后开发，理由很简单，综合项目中的住宅、公寓部分一旦建好就能推向市场，回笼资金，而商业部分在建好之后还得花钱装修、招商、管理。

　　此外，品牌商家要落户商场，非常看重发展商的信用，但是一些发展商往往承诺了开业时间之后没法履行，几乎没有一个准时交付的商业项目。

　　在国内高端商业的现状中，还存在一个突出的问题是国内往往把商业的面积定位在10万平方米，甚至几十万平方米。这样的面积过大，品牌商家一旦进驻会被冲淡，导致招商环节困难重重。

　　不过，商业项目面积过大，可以通过有效分区来解决。一个比较成功的例子就是东方广场。

　　中国房地产报：去年以来，随着金融街购物中心、新光百货，以及今年以来银泰中心、金宝汇、国贸三期的即将入市，高端商业呈现一种井喷式的发展状态，而另一方面，高端品牌商家数目有限，愈发加剧了商业项目招商的难度，您怎么看待这一发展态势？

　　黄炽基：的确，房地产发展商再大，大不过一个品牌。国内本身没有什么高端品牌商家，而发展商的商业地产面积超大，所以对进入国内的仅仅80来个高端品牌商家的抢夺就成为一种必然。

　　国外高端品牌对进驻的商业物业都有一个考量条件的详细列表，考量的三大因素在于发展商的背景、谁是商场的运营商以及寻求一种艺术的表现形式。大部分北京的五星商场都不具备让它填满这个表格的内容。

　　中国房地产报：从您的经验看来，如何才能运营好一个商业项目？

　　黄炽基：和别的物业形态相比，商业是另外一个故事。 以我的经验看来，做好商业必须掌握“法”、“技”、“势”三点。法就是要具有传承的法门。比如做银泰百货的沈国军，当时为了学习做商业，在东方广场常驻了五年，其间拜访东方广场的老板谭国华，经历了漫天尘土到东方广场落成的整个过程，接下来去做银泰百货，才获得成功。

　　“技”就是把很空泛的理论如何落地，包括对商业项目包装、营销、管理运营等方面技巧的掌握。“势”是寻求一种让品牌商家扎堆的艺术。

　　中国房地产报：对于国内高端商业的发展，你有何建议？

　　黄炽基：凤凰找到宝地自己会落户，国内高端商业只要做好自己，不要片面追求高端品牌商家的入驻。

　　国内要发展好商业，可以考虑动员国家的力量，对准国内需求，培育、改良国内的品牌。我相信，拥有1000多个商场、13亿的消费人群、用几年时间，能够培养出国内的品牌商家，让它们发展壮大。

　　另外，政府在商业物业发展方面需要有更好的规划。在国内做商业一定要追随案例，参考和学习深圳希尔万象城、北京东方新天地这些成功案例，聘请顾问，理顺规划。