也许是一种巧合，在本刊举办“2008金秋房地产高峰论坛”的同时，福州市召开了多部门联席会议。福州市房地产、土地、规划、建设、交易中心、税务等多部门纷纷在会上拿出了各自的“托市”措施。

　　“公布拍卖起始价”、“土地前期‘议价’”、“延长交款期限”等一系列举措，无一不是对地产行业的开发“松绑”，被业界喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”。此番的“一揽子”政策，对房地产市场的刺激作用不言而喻，对于近期相对低迷的福州楼市来说，更是一个极大的“利好”。

　　土地：公布起始价

　　点评：此前，福州的土地拍卖前，在公告中，仅公布地块基本情况和主要规划指标以及参与的竞买保证金,这样一来，意向购买者心里往往“没谱”,从而导致对土地的价值心理估计过高，一开始就选择了“放弃”，甚至连报名都不参与。

　　纵观近期的土地市场，价值回归理性，多以起拍价成交，对开发者而言，这是一个很好的参考标准。如果能从公告起就对土地起始价了然于胸，开发商大多会参照这个起始价格来评估地价上限，并尽快作出测算和价值判断，显然将促进拍卖市场的活跃。

　　前期可“侃价”

　　土地部门政策：“为促进土地成功出让，建议对流拍流挂地块或计划内的拟出让地块实行用地预申请，意向购买者可对意向地块的出让起始价提出合理化建议，经市政府批准后组织公开出让”。

　　点评：据了解，在今后的公告上，可能会看到这样一种情况：即在土地起始价一栏标注“待定”二字，且标明该地块“意向竞买人可对出让起始价提出合理化建议”，福州市土地部门并不进行预定。

　　对于可以对“意向地块的出让起始价提出合理化建议”的情况，在福州乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。业内人士解读说：“土地，也是一种商品。”此举意味着竞买人可以在前期和有关部门进行“谈判”，“讨价还价”这一幕未来也许会出现在福州的土地市场上。

　　延长交款期限

　　土地部门政策：“对宗地价超过5个亿以上的，经市政府批准，合理确定分期付款的比例和缴款期限，缴款期限最长不超过6个月，以缓解融资压力；对于我方不能按时交地的地块，可以考虑按照交地时间顺延地价款的缴纳期限”。

　　点评：福州市土地最早的付款方式是“180天内分三次付清”，2006年以来，改为了“60天内分两次付清”。

　　尽管如此，这样的出让条件仍让开发商们颇感“苛刻”。土地受让方付款方式的改变和地产项目资本金标准的提高都使得进入市场的仅有少数地产“大鳄”。在这种情形下，近年来，福州土地市场已渐渐成为十余家“寡头”争斗的舞台，2007年下半年更是频繁出现了“土地流拍”和“地价下降”的现象。

　　此次，有关部门放宽缴款期限，在很大程度上给开发商预留了充足的“弹性空间”。

　　政策倾斜高价地

　　土地部门政策：“对在2007年以较高价格竞得地块的开发商，可考虑适当的政策倾斜，对市政设施不够完善的出让地块，尽快落实配套建设，使出让地块尽快具备开发条件”。“按照目前合同约定，第二期地价款逾期10天缴纳的，我方有权解除土地出让合同。在目前企业资金较为紧缺的情况下，建议将上述期限调整为60天”。

　　点评：随着市场的逐步回归理性，频频出现在2007年福州土地市场的“地王”开发商显得有些“心力不支”，今年还出现了退地现象。据悉，对于开发商违约事实成立，已经由政府履行收回土地或解除合同的土地，福州市有关部门正进行梳理，在符合法律法规、开发商承诺缴纳违约金的前提下，对一些土地恢复合同的履行。

　　目前市场低迷，回收的地块再次出让不一定会产生更高经济效益，政府“退一步”缓解开发商资金压力，应该是个“双赢”的决定。

　　拆迁：拆迁保证及时交地

　　土地部门、房管部门政策：“加大交地力度，保证按时开工”。

　　“加强拆迁项目审批后的跟踪指导工作，主动下到拆迁现场，协助做好拆迁法规政策宣传和前期调解工作，减少裁决量，促进拆迁进度，确保及时交地”。

　　点评：据悉，福州市从2000年开始推行经营性土地招拍挂公开出让以来，因拆迁安置补偿难度大，目前尚有约2600亩土地无法交付。

　　由于拆迁难度加大，不少项目无法按合同约定时间交地，不能按时开工，加大了房地产投资风险和开发成本，影响了整个项目的生产周期和市场投放。

　　银根：增加有效信贷投入

　　房管部门政策：“搭建开发企业与银行对接互动平台。拓宽开发企业融资渠道，解决企业资金困难，主动靠前服务。将建立政府、银行与企业的沟通协调机制，通过政银企座谈会等方式，研究解决企业提出的困难和问题，搭建银企对接的互动平台，为企业进一步发展提供金融支持。增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求”。

　　点评：银根紧缩造成开发商资金紧张已是一个不争的事实，现在开发商不敢拿地，就是因为资金链趋紧。“政府能在此时提出增加有效信贷投入，对开发商来说是一个利好消息。

　　因为这将从根本上解决时下房地产业面临的资金问题。”业内人士认为，“央行、银监会日前又联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，国家从紧的货币政策并未出现松动，而银行信贷又受总额限制，一个市级政府的提议对福州市场究竟有多大效果，需要进一步观察。”

　　税收：普通住宅免增值税

　　地税部门政策：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。积极创造条件，增强与完善融资、企业自主投资机制，保持经济发展后劲”。

　　点评：此政策对开发者而言，可能促使倾向于开发普通住宅，可以免增税费；对于消费者而言，建造更多的普通住宅，相当于房地产市场又出现了更多的“平价商品”，可谓一举多得。

　　服务：政府更积极更主动

　　房管局、规划局、消防部门政策：“进一步健全房地产市场运行动态监测机制。为政府调控引导市场提供服务，有效地引导开发企业的投资和市民的住房消费”。

　　“引导扶持一批有实力的品牌开发企业，做大做强房地产业，建立健全、诚信、规范、透明、法制的房地产市场体系”……

　　点评：此次会议中，可以看见福州市规划、消防、交易中心等有关部门在主管部门的主动服务性上迈出了一大步，“实行靠前服务”和“提前介入制度”在会议和文件中屡屡出现。主动与房地产企业、设计单位沟通，加强对房地产项目前期设计的指导和服务，及时参加房地产项目的初步设计方案、扩初审查会等等，在满足国家有关技术规范的前提下，有关部门均表示提前介入，主动服务，以免除开发企业的施工困惑，同时节约时间和资金。